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201户业主告发开发商,皆因8年前售楼广告

发布时间:2019/12/12浏览:843次
201户业主告发开发商,皆因8年前售楼广告

201户业主告发开发商,皆因8年前售楼广告


文/李蒙


2019年12月10日,内蒙古自治区赤峰市元宝区法院开庭审理了平庄御龙湾小区193户业主告开发商的合并审理案件,加之在赤峰市中级人民法院还有6户类似案件,以及之前的吴某、滕某某案,案件总数已达201件。案件的起因是2011年御龙湾小区开发商赤峰中天发地产开发有限公司(以下简称“中天公司”)的一则售楼广告。


【刘志民律师介绍案情】【刘志民律师介绍案情】


群体诉讼缘起8年前的一则售楼广告


2011年11月,中天公司在赤峰亿翁广告上刊登售房广告,内容主要为“首付8万+送8m2入户花园,提前入主御龙湾”,在广告右下角提示道“本资料所有图片文字仅供参考,所有内容均以最终法律文书和买卖合同为准,开发商保留最终解释权。”


后因赤峰市房管局告知中天公司,“入户花园”属于套内面积,不能赠送,2011年12月16日、2011年12月30日,中天公司在赤峰亿翁广告上刊登的御龙湾小区商品房销售广告变更了此前的优惠方案,仅保留了“首付款8万”,不再有“送8㎡入户花园”的字样,并附宣传语提示:“预知活动详情,请到御龙湾展示中心咨询。”2013年6月13日,吴某与中天公司签订中天御龙湾住宅认购协议书,同时享用了中天公司当时的新优惠政策——“每平米便宜150块钱以及9.9折优惠”。


  2015年3月3日,吴某质疑房屋面积,通过测绘公司了解到“入户花园”按实际建筑面积计算并计入各户套内面积,即产权面积中包含“入户花园”的面积。吴某表示,中天公司宣称的赠送,实际上是按照面积收取了房款,因此起诉要求返还“入户花园”部分的购房款和相关利息。


  中天公司表示,优惠广告是阶段性的,广告下方标注了“详情到售楼中心咨询”,而且吴某的购房时间也不在广告发布期间内,对吴某的具体优惠政策,已经体现在了购房合同中。


2015年,业主滕某以同样的理由提起诉讼。


【法学专家对本案发表意见,左起:王雷、纪格非、青锋、黄振中、张中、谭柏平】【法学专家对本案发表意见,左起:王雷、纪格非、青锋、黄振中、张中、谭柏平】


历经三级法院,经历再审和抗诉


吴某与滕某起诉开发商的案件,先后经历了法院一审、二审以及法院的再审,其间还涉及检察院的抗诉。各级法院不同法官作出截然相反的判决,三级法院均曾判业主胜诉开发商败诉,也均曾判业主败诉开发商胜诉,比较混乱。


  业主吴某的案件2016年3月由赤峰市元宝山区法院判决中天公司败诉,吴某胜诉。一审法院认为,中天公司发布的“首付8万+送8㎡入户花园”广告对吴某的购房意愿及房屋价格的确定产生了重大影响,故应认定该广告性质为要约,该内容虽未载入商品房买卖合同,也应视为合同内容,对双方均具有法律约束力。


  同年9月12日,赤峰市中级法院终审判决中天公司胜诉,吴某败诉。二审法院认为,本案中,“首付8万+送8㎡入户花园”广告并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,不是要约,只是要约邀请。中天公司发布广告时间为2011年11月,而吴某购房时间为2013年6月,没有证据证明其在购房时仍可享受赠送8平方米入户花园的优惠政策。


  2017年6月13日,内蒙古自治区高院指令赤峰市中院再审本案。2017年9月15日,赤峰市中院再审判决中天公司败诉,返还吴某“入户花园”部分的购房款及相关利息。


  2018年2月12日,赤峰市检察院认为上诉再审判决错误,决定支持中天公司监督申请,并提请内蒙古自治区检察院进行民事监督;同年11月15日,内蒙古自治区检察院决定,不支持中天公司民事监督申请。


  业主滕某的案件中,其在一审和二审遇到的情况与吴某相同,即滕某一审胜诉,二审败诉。但内蒙古自治区高院于2017年3月10日驳回了滕某的再审申请。


2018年11月28日,内蒙古自治区检察院决定支持滕某的民事监督申请。同年12月14日,内蒙古自治区高院裁定提审本案。2019年10月8日,内蒙古自治区高院判决中天公司败诉,返还滕某相应购房款和利息。


201户业主继续起诉开发商,代理律师如是说


吴某与滕某胜诉后,和两人同小区的193户业主于今年10月23日将中天公司起诉至赤峰市元宝山区法院。上述业主均认为自己享有“赠送8㎡入户花园”的优惠活动,“入户花园”的面积不应计入产权面积中,要求中天公司返还相应购房款及利息。宝山区法院对这193起案件合并审理,于12月10日开庭。


庭审中,中天公司代理律师刘志民指出:双方的房屋买卖合同是国家建设部和国家工商行政管局负责解释条款,由内蒙古建设部门和工商部门监制的合同,双方权利义务明确,价格和面积十分清楚,根本没有关于赠送8平方米的约定,原告没有证据应赠8平方米的事。这193户起诉均已经超过诉讼时效的规定,不论是符合民法通则的2年或民法总则的3年的。此案争议的广告语是要约邀请,并明确注明了解详情到中天公司,公司具有最终解释权。所有购房合同均系2011年12月16日广告变更之后。而原告主张没见过变更广告,一直认为赠送广告有效,可是在签属正式合同却不主张,不符合常理,既然广告认为对购房产生重大影响,却对此不写入合同,这与实际购房时变更广告是一致的,属于原告捏造事实,滥诉行为,是一种不诚信的表现,影响正常的交易安全,不利于社会的稳定。


售楼广告究竟是要约还是要约邀请?


【青锋教授(左)与黄振中教授】【青锋教授(左)与黄振中教授】


早在2017年11月,石少侠、李仁玉、潘剑锋、钱明星、刘凯湘等法学学者认为,“首付8万元送8平方米入户花园”销售广告为要约邀请,从保护交易安全的角度而言,即使广告内容为要约,该要约也已被撤销而失效;吴某不能重复享受中天公司在不同销售阶段采用的优惠方案,中天公司无需向吴某返还8㎡入户花园对应的购房款及利息,为保障商品房销售市场的交易安全,尊重商业习惯,维护司法的权威,避免诱发不诚信的滥讼行为,应当驳回吴某的诉讼请求。


中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师纪格非表示,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。“原则上是要约邀请,但是,出卖人就开发规划范围内的相关设施所做的说明、允诺、具体确定并对商品房买卖定义及有重大影响的,视为要约。”这种情况下,原告一方需要对他主张所依据的法律关系的构成要件承担证明责任。


  中国行政法学会顾问、原副会长青锋教授认为,如何看待上述《解释》,将会对案件产生重要指导意义。“从立法角度来看,商品房销售广告和宣传资料在一般情况下原则上被视为要约邀请,只有在解释所列的例外情况中,才被视为要约。”青锋还提到,在合同履行过程中,公平合理、诚实信用、实事求是等原则需要得到尊重和落实。



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